20 May 2019 | 11.16 AM

मकान खरीदने का सपना कई लोग देखते हैं और इसे वित्तीय आजादी पाने की राह में एक यादगार पल के रूप में देखा जाता है। घर कई चीजों का एक मिलाजुला रूप हो सकता है- आजादी का एक प्रतीक, पहचान बढ़ाने वाला, परिवार का निवास, तेज-तर्रार वित्तीय कदम आदि, आदि। लेकिन घर हमेशा हमारे जीवनकाल में किए जाने वाले सबसे बड़े निवेशों में से एक होता है। यदि आप भी होम लोन लेकर घर खरीदने की प्लानिंग कर रहे हैं तो आपको अपने लिए सबसे अच्छी प्रॉपर्टी और होम लोन मैच ढूंढने के लिए खोजबीन करते समय कोई कसर नहीं छोड़नी चाहिए।

याद रखें, अच्छी तरह जानकारी हासिल करके और समझदारी के साथ की गई फाइनैंशल प्लानिंग, किसी भी विवेकशील निवेश रणनीति का आधार होती है। होम लोन के माध्यम से घर खरीदने की वास्तविक लागत का मूल्यांकन करने में आपकी मदद करने के लिए यहां इससे संबंधित अलग-अलग खर्च का विवरण दिया गया है: लोन संबंधी चार्ज से लेकर लोन के दायरे के बाहर आवश्यक लागत तक।

डाउन पेमेंट फंड

कोई भी बैंक या लोन कंपनी, प्रॉपर्टी की वैल्यू के 75%-85% (कभी-कभी 90%) से ज्यादा होम लोन नहीं देती है। इसके परिणामस्वरूप, प्रत्येक इच्छुक मकान मालिक को बाकी बचे 15-25% अमाउंट का इंतजाम खुद करना होता है, जिसे डाउन पेमेंट फंड कहा जाता है। इसके लिए कुछ निर्धारित अवधि के अंदर डाउन पेमेंट की रकम जुटाने का वित्तीय लक्ष्य निर्धारित करना सर्वोत्तम होता है। इसके अलावा अपनी प्रॉपर्टी के लिए क्लियर बजट तैयार करने के लिए अपने क्रेडिट स्कोर (यदि यह 750 से कम है तो अनुशासन के साथ रीपेमेंट करके इसे बेहतर बनाने की कोशिश करें) और होम लोन एलिजिबिलिटी का पता लगा लेना चाहिए। कभी-कभी कमाऊ पत्नी के साथ मिलकर होम लोन के लिए अप्लाई करने से लोन एलिजिबिलिटी लिमिट को बढ़ाने में भी मदद मिलती है जिसके साथ कुछ अन्य लाभ जैसे अतिरिक्त टैक्स बेनिफिट भी मिलता है।

2. मेमोरेंडम ऑफ डिपॉजिट ऑफ द टाइटल डीड (MODT) चार्ज

जिन खर्चों के लिए खुद पैसों का इंतजाम करना पड़ता है, वे खर्च सिर्फ डाउन पेमेंट फंड तक ही सीमित नहीं होते हैं। जब एक लोन लेने वाला, लोन देने वाले के पास प्रॉपर्टी से संबंधित दस्तावेज जमा करता है तो उसे बैंक को MODT चार्ज भी देना पड़ता है। MODT चार्ज, होम लोन अमाउंट का 0.1% से 0.5% (उधारदाता और प्रॉपर्टी के आधार पर) के आसपास होता है। इसके अलावा सरकार भी लागू होने लायक राजकीय कानून के अनुसार टाइटल डीड को रजिस्टर करने के लिए स्टांप ड्यूटी चार्ज लेती है।

3. स्टांप ड्यूटी और रजिस्ट्रेशन चार्ज

घर खरीदने वाले व्यक्ति को सेल डीड को रजिस्टर कराते समय सरकार को स्टांप ड्यूटी और रजिस्ट्रेशन चार्ज भी देना पड़ता है। इस तरह के चार्ज में स्टांप ड्यूटी (प्रॉपर्टी गाइडेंस वैल्यू का 5-5.6% हो सकता है), रजिस्ट्रेशन चार्ज (प्रॉपर्टी गाइडेंस वैल्यू का 1% हो सकता है), सरचार्ज (स्टांप ड्यूटी का 2-3%) और सेस (स्टांप ड्यूटी का 10%) शामिल होता है। लेकिन, ध्यान दें कि प्रॉपर्टी के स्थान, राज्य, सुविधाओं और उद्देश्य, प्रॉपर्टी की उम्र, मकान मालिक की उम्र और लिंग इत्यादि के आधार पर रजिस्ट्रेशन चार्ज काफी भिन्न-भिन्न होते हैं। आपकी चुनी गई प्रॉपर्टी पर लगने वाले रजिस्ट्रेशन चार्ज का निर्धारण करने वाले प्रॉपर्टी वैल्यूएशन और लागू होने लायक कानून के बारे में अच्छी तरह जानकारी हासिल करना न भूलें।

4. ब्रोकरेज चार्ज

यदि आपने प्रॉपर्टी पाने के लिए किसी रजिस्टर्ड ब्रोकर की मदद ली है तो आपको ब्रोकरेज फीस भी देनी पड़ेगी जो कि प्रॉपर्टी वैल्यू का 2% तक (और साथ में लागू होने लायक GST) हो सकता है। आम तौर पर, ब्रोकरेज चार्ज का प्रतिशत, महंगी प्रॉपर्टी के लिए कम और मध्यम-कीमत वाली प्रॉपर्टी के लिए अधिक होता है। इसलिए, किसी भी अग्रीमेंट पर साइन करने से पहले ब्रोकरेज फीस के बारे में जान लेना चाहिए।

5. होम लोन से जुड़े अन्य चार्ज

आप किससे लोन ले रहे हैं, उसके आधार पर आपको होम लोन से संबंधित कई तरह के चार्ज और फीस देने पड़ सकते हैं। उनमें से इंट्रेस्ट चार्ज (लोन के प्रकार, फिक्स्ड या फ्लोटिंग और लोन प्रदाता, लोन अमाउंट, उधारकर्ता की उम्र, लिंग और उधार पात्रता, इत्यादि के आधार पर अलग-अलग होता है), बैंक बाजार द्वारा इकठ्ठा किए गए लेटेस्ट डेटा के अनुसार, फ्लोटिंग रेट्स, 8.65% से 11.65% के आसपास और फिक्स्ड रेट्स, 9.4% से 12.65% के आसपास होते हैं। ध्यान दें कि फ्लोटिंग इंट्रेस्ट चार्ज, लोन देने वाले के MCLR रेट्स के अनुसार भिन्न-भिन्न हो सकते हैं।

लोन प्रोसेसिंग फीस: यह एक नॉन-रिफंडेबल फीस है जो आम तौर पर लोन अमाउंट के 0.25% से 2% के आसपास होता है जिस पर लागू टैक्स भी देना पड़ता है।

प्रीपेमेंट चार्ज: आम तौर पर फ्लोटिंग रेट्स पर लोन लेने वाले उधारकर्ताओं से कोई प्रीपेमेंट चार्ज नहीं लिया जाता है। लेकिन, फिक्स्ड रेट पर लोन लेने वाले उधारकर्ताओं से उधारदाता की नीतियों के आधार पर बाकी लोन अमाउंट का 4% प्रीपेमेंट चार्ज लिया जा सकता है जिसके साथ लागू दर से टैक्स भी देना पड़ता है।

लेट पेमेंट चार्ज: यह बाकी लोन अमाउंट पर 2% प्रति महीने तक हो सकता है।

ऐप्लिकेशन फीस, ऐडमिनिस्ट्रेशन फीस, लीगल फीस और टेक्निकल इवैल्यूएशन फीस: लोन प्रोडक्ट और प्रॉपर्टी के प्रकार के आधार पर लोन प्रदाता द्वारा कई अन्य प्रकार की फीस ली जा सकती है। उदाहरण के लिए, कुछ उधारदाता एक नॉन-रिफंडेबल लोन ऐप्लिकेशन फीस के रूप में 1,000 से 5,000 रु. तक चार्ज कर सकते हैं और साथ में ऐडमिनिस्ट्रेशन फीस, टेक्निकल इवैल्यूएशन फीस (मुख्य रूप से हाई वैल्यू प्रॉपर्टी के लिए) और लीगल फीस (प्रॉपर्टी से संबंधित दस्तावेजों की जांच करने के लिए कानूनी कंपनियों को काम पर लगाने के लिए) भी ली जा सकती है।

लोन कन्वर्जन और रीपेमेंट मोड स्वैप चार्ज: लोन को फिक्स्ड से फ्लोटिंग, फिक्स्ड से हाइब्रिड, फ्लोटिंग से फिक्स्ड इत्यादि में बदलने के लिए भी चार्ज लिया जाता है जो बाकी बचे लोन अमाउंट का 0.5% से 2% तक हो सकता है जिसके साथ लागू होने लायक टैक्स भी देना पड़ता है। लोन प्रदाता के आधार पर 500 रु. के आसपास रीपेमेंट स्वैप मोड चार्ज भी देना पड़ सकता है।

6. प्रॉपर्टी अमेनिटीज, फ्लोर राइज और मेंटेनेंस चार्ज
बिल्डर्स आपसे प्रॉपर्टी के साथ मिलने वाली सुविधाओं जैसे पार्किंग, स्विमिंग पूल, जिम, स्पोर्ट्स ऐक्टिविटी कोर्ट्स, क्लबहाउस, जेनरेटर्स इत्यादि के लिए अलग से चार्ज ले सकते हैं। आम तौर पर वे उस फ्लोर से संबंधित फ्लोर राइज फीस भी लेते हैं जिस फ्लोर पर आप प्रॉपर्टी खरीद रहे हैं। वे मेंटेनेंस के लिए भी चार्ज करते हैं जिसका पेमेंट आम तौर पर हर महीने करना पड़ता है ताकि सिक्यॉरिटी, हाउसकीपिंग और गार्डन स्टाफ का वेतन, वाटर-टैंकर इत्यादि का खर्च उठाया जा सके। ध्यान रखें कि अतिरिक्त सुख-सुविधाओं के कारण भी प्रॉपर्टी का रजिस्ट्रेशन चार्ज बढ़ सकता है।

7. ओवरहेड चार्ज
कुछ ऐसे बड़े खर्च भी होते हैं जो एक मकान मालिक को उठाना पड़ता है ताकि उस प्रॉपर्टी को रहने लायक बनाया जा सके। इसमें शामिल है- इंटीरियर डेकोरेशन चार्ज, वुडवर्क और कारपेंटरी चार्ज, वाटर कनेक्शन और इलेक्ट्रिफिकेशन संबंधी खर्च, पाइप्ड गैस कनेक्शन, फ्लोरिंग और फर्निशिंग चार्ज, पेंटिंग और वाटरप्रूफिंग संबंधी खर्च इत्यादि जो मकान मालिक के बजट और जरूरतों के साथ-साथ इस्तेमाल किए जाने वाले प्रॉडक्ट्स और सर्विसेज की क्वॉलिटी पर आधारित होते हैं।

इसलिए, आपको बड़ी बारीकी के साथ इन सभी चार्ज और फीस से संबंधित खर्च का मूल्यांकन करना चाहिए और कोई भी कदम उठाने से पहले इनमें से प्रत्येक खर्च के लिए एक बजट तैयार करना चाहिए। अपने सपनों का घर खरीदने के इस महत्वपूर्ण सफर में अपने सही मार्गदर्शन के लिए अच्छी तरह प्लानिंग करना और समझदारी के साथ खोजबीन करना जरूरी है।